第二个故事：四万亿房地产解禁时刻到了吗？解禁时刻呢？我一般认为是2022年12月，突然解除疫情防控措施，导致2023年1月全民感染，相当是一次休克疗法。到底有多少人没挺过来，休克掉了，就只有天知道了。

现在呢，中国经济也到了这样的一个时刻了吗？前面股市的刺激政策，现在大家还休克着呢。最近大家看到说，这几天银政的转账又变回去了。什么叫银政转账？就是你在钱在银行里的时候，要从储蓄账户转到投资账户里头，这是正向的。转过去以后，你可以去买卖股票。最近呢，这几天又是负的了，就是大家又赶快把股市里的钱再往银行里边转，存款还在继续上升。

整个的感知，或者说从整个统计上来看，大家一边嘴上喊牛来了、慢牛了或者这牛那牛了，一边再赶快把钱偷偷存回银行里去。数据是不会骗人的，股市呢继续要再去磨一段时间。当时股市放政策的时候，我们也开了一期直播，讲的是什么？就是说这个刺激下来了，但是呢，经济基本面没有变化的时候，股市到底挺得住、挺不住不好说。

现在呢，房地产大放水也来了，房地产已经算是实体经济了。现在呢，是按上了除颤仪，就等着摁电源了，说“clear”，咔一摁，嘭的一下，人蹦起来。这又是翻大饼啊，从“房住不炒”，各种的控制措施通通都干掉，重新把这个饼翻过来。

这个呢，是10月17号开日大会，五个部位联合开会。现在呢，是必须联合一起开，如果是各自开的话，就会各自推卸责任。你要联合在一起开，大家都坐在一张桌子后头，谁也不好意思去指责别人，还能说出点事来。前面9月24号应该是股市的那一次大会，也是几个部位联合在一起开的。有大事一定要大家坐一块说。

这五个部委呢，是住建部、财政部、央行、自然资源保护部和金融监管总局。主要讲话的呢，是住建部的人在讲，剩下的人呢叫在场压阵。既要救市场，又要救房企，这是这一次的一个大的论调，然后呢，打出一个组合拳来：四取消、四降低、两增加。现在因为你用一个招数已经搞不定了，不能叫头疼医头、脚疼医脚。

要从头到脚，一把把这个针全扎进去。四个取消：第一个取消限购，第二个取消限售。有些的是不让你买，有些的是不让你卖，这都要取消掉。第三个是取消限价，说明你这个价格不能高不能低，这个都不要管，咱就只管卖就完了。然后取消普通住宅与非普通住宅的标准。这是个什么东西呢？就是原来咱们规定，这个宅子到了多大以上了，就叫非普通住宅，实际上就是限制豪宅了。现在通通取消掉，甭管是豪宅还是不是豪宅，你都得给我卖掉。这是四取消。

然后四降低：降低住房公积金的贷款利率，降低住房首付款的比例，贷款首付款的比例统一。一套房、二套房的最低首付款比例是15%。然后降低存量贷款利率。这几天，各个银行已经开始接贷了。如果谁手里头有贷款，房贷的就可以去转了。这是一个自愿的，而且你要自己主动去申请，你不申请，银行是不会给你主动降的，所以要去做这个事情。

然后第四个，降低卖旧买新购买住房的税费负担。意思是什么呢？就是你比如我把房子卖了，什么个人所得税啊，什么契税，有一大堆这种税。在买新房的时候呢，也有一大堆相关的手续和税费，这些东西呢要尽可能的减免，让大家尽量的去买房。

然后两增加，这个比较瘆人啊。第一个增加100万套城中村改造和危旧房改造。什么意思呢？就是原来有城中村的，现在这些大的城市里边，比如北上广深，再加上一些二线的省会城市里头，有多少城中村，有多少危旧房呢？他们统计过170万套，现在说把其中的100万套拿出来，必须把它拆掉。这个东西叫什么？叫货币化棚改，就是把房拆了，然后给你钱补贴，补贴完了以后你拿钱买房去。这是真的比较吓人，因为拆房子，所以可能未来一段时间，我们会看到一些强拆相关的新闻。我给你把房子拆了，你还敢再不去买房吗？而且我把房拆了以后，他把钱给你了，但至于到底给多少钱这个事呢，呃，就不好说了，因为总有乐意的，有不乐意的。我来给你个500万，离远远的去买一套去，或者说我给你把房拆了。

给你个50块，自己找地住个酒店算了啊。这都不好说，这是一个增加。另一个增加是年底前，白名单项目贷款规模增加到四万亿。这个四万亿是从哪来的？要赶快给钱。说现在已经贷出去2万多亿了，这四万亿，到年底之前都要都给出去。而且呢，是尽量都要给，赶快审批，不要在中间拖来拖去的，赶快把钱都花出去，尽量把这些企业都救活。

而且这白名单呢，算是一种普惠政策，应进尽进，该进去的全进去，应贷尽贷。只要进去了，你要贷款都给你，只要合规的企业都进去。但是这件事呢，就跟西游记打妖怪似的，合不合规，这事要看上面有没有菩萨罩着。有菩萨照，这个妖怪都合规。

当然了，你说这个组合拳算不算乱拳打死老师傅呢？还不算。这个组合拳呢，还算是比较有规矩的。真正的乱拳打死老师傅在后边呢，第一个，10月17号同一天，宣布了另外一个事，湖南长沙四29重大居民自建楼倒塌事件处理结果，直接公布了15个人判刑。真的是要判多少年的这种啊，这是刑事责任。

第一个，房主重大责任事故罪，寻衅滋事罪11年；无证照的无资质的施工和设计人员3人6年；提供虚假证明文件的6个人2-4年，而且终身禁业，这辈子别进来了。副区长，就是你死到多少人以上，必须要从哪块要下人的。副区长完乎职守，收受贿赂12年，还有城管四人，玩忽职守3-5年。

那你说这事有什么问题没有？你想想跟什么会一块开，100万套城中村改造，微绣房改造。如果这个之前，在四月29号之前，他把人清了，把这房子扒了呢？这些人不就不用死了吗？再给你讲这样的一个事情。而且大家要想，在扒房子的时候，一定会有屋主，会有这些提供材料的人，会有区长或者会有这些城管给你搞一些事情，说：“哎呀，这个我们搞不定啊。”那行了，我给大家做一个样子，在这判了多少年。

等我要去扒房子的时候，你们自己看着办。如果你不愿意，房子被扒掉了，你可能就寻衅滋事。他给你搞这样的一个东西。

这两个会在同一天开，同一天发布。大家想想，心里是不是觉得“哦”，看懂了，对吧？再往后，乱权继续啊。政策性银行、商业银行直接做专项债资金干嘛呢？收储开发商无力开发、不愿开发的土地，收购存量商品房作为保障房。开发商手里头有地有房，但是我卖也卖不出去，地也开发不了了，烂尾楼搁这了怎么办？让银行说来，你花钱把它买下来，开发商不就有钱了吗？有了钱，你再把剩下几个烂楼给我盖了，算保交楼，这样他就盘活了嘛。

至于说这些卖不出去的房子，这些盖不起来的地，到了银行，或者有些到了政府手里边，这些地以后能不能再用起来，或者再有什么用，先不管了，咱先把眼前这事过去再说。而且呢，原来分期分批发放的贷款，可以一次性发到监管账户里去。就是以前，比如房地产企业说我要贷款，我贷款盖楼，那先给你一部分，你拿去先把这个楼的地基打了，然后再给你一部分，你拿去把这个材料买了，再给你一部分，你去把这个楼外立面给我盖好了，然后再内装。以前可能是这么来分发贷款的，现在别费这劲啊，一次把这钱都给他，别搁我手里搁着。

因为以前为什么要分批给呢？就是怕他们瞎花呗，或者监管账户不严格。现在监管账户就是不严，因为你钱到了监管账户，如果严的话，就不会出现烂尾楼的事情。现在呢，监管账户里的钱都被各地政府拿走了，现在咱就甭管这事啊，一把全都扔进去。金融监管总局的这个领导坐在上头，他还在想着说没什么词，为什么还要在坐台上不让走呢？这条出来了以后知道原因在这里了，金融监管总局的人坐在这了，这话说完了，以后我背书了。大家送到监管账户里的钱，就看谁家后边菩萨的法力强了。如果你没有那个金刚钻，你就老老实实让这个钱在监管账户里呆着。如果你实在是很厉害，你早说嘛，你有什么需求，你拿去用嘛，特别是那些发不出工资的啊。有一些地方已经发不出工资的，各地政府就可以拿着这个钱过年了。你想，还有1.7还是1.8万亿还没发出去呢，年底之前都发出去。那么白名单呢？

对于房企来说，这算是普惠政策，大部分都是能进去的。能够做房地产企业的，没关系的。监管账户里边的钱，其实本来也都是政府拿走了，让房地产企业自己敢拿吗？他也不太敢。

拆迁的城中村和危旧房，100万套的基础上，可以增加你这个100万套。如果拆完了，我们接着拆，不是说就只能拆100万套啊，继续干。很多人其实都在问一个问题，咱们这房子70年产权，过了70年怎么办？我儿子还能不能继承？想太多了。

第一个呢，房改以后，应该不到70年，所以现在手里应该没有谁的房子到70年了。中国的房子，基本上大概到三四十年或者四五十年的时候，就直接都给你拆迁了，不用等到70年。等70年那太遥遥远了，这个是拆迁的问题。

再往后就是允许房地产企业退地。原来规定的是什么？原来规定的是，如果房地产企业捂地，就是你拿着地不开发，就要交罚款，交滞纳金。或者呢，就是你比如两年都没有办法来开发这个土地，就要无偿退回。无偿回收等于政府拿回来我再卖一次。

所以以前好多开发商干嘛呢？就养这些钉子户。你不想当钉子户吗？我养着你。为什么呢？因为房价不停涨，我只要拿着这块地摁在手里头，等于我的资产就在不断上升吧。我就让这个钉子户养在这。然后政府说你为啥不去开发这土地？哎呀，这个钉子户不走啊，三平一通我搞不定啊。他就可以一直一直混下去。

现在呢，反正手里也没钱了，你拿着地也没用，把这地退回来。我们也不说无偿回收这事了。现在呢，让政府和银行重新把这土地买回来，这次是给钱的。而且呢，在这个里边还要把这个稀泥彻底抹开。哪些抹开呢？叫带押过户。

什么叫带押过户？就很多房地产企业花钱买了地以后，这土地拍卖嘛，拍完了以后，他又没有力量去开发这个土地。但是这个土地他押给银行了，等于手里头这个地本身就属于银行的。现在我们允许这个地再过户给别人，不用你把这个贷款还上再给别人。然后呢，分期缴纳出让金，就是你拿这个土地，这个钱我可以一点一点给。

但是呢，土地让他先流转起来，然后呢，分期办理土地使用权证。这个也是这样，就是你钱搞不清楚，这个土地还质押呢，或者土地的出让金也没有一次性付清。那么你这个土地使用权证呢，也是慢慢给你，是吧？按照这个规定呢，也可以豁免一部分的土地违约责任。原来你说你该开发，你没开发，捂了三年了，现在这个责任我们也不知道追究了。你把这地卖了完事了啊，给你些钱，你接着把原来的圣楼给你盖了。这就是各种的乱拳拳打出来了啊，原来各种管控措施咱全不顾了，一定要冲上去。

所以我说为什么要解禁时刻呢？是不是很像当年2022年12月的时候，突然说我们不防控了，大家上街吧，然后一把就全都感染，是不是很像那个状态？会有什么样的效果呢？第一个呢，先是要盘活，一定要把所有的企业盘活。社会经济呢是被债务锁死了，你欠我钱，我欠他钱，大家都互相欠着，这个钱就没法动了，所有的交易没有办法进行了。所以一定要把账盘活。

当年三角债是怎么画的？以前都是你欠我的钱，我欠他的钱，一层一层欠下去。当时的这个化解的方式呢，第一个是让债务责任进行流转。什么意思呢？就是比如A欠了B的钱，然后呢，B欠了C的钱，等于C是债主嘛，C就可以直接去找A去要钱去。当年做的第一个大的动作，就是银行直接支持这件事。原来是一层要一层的钱，现在呢，你可以去隔着层去要钱去。

然后第二个就是银行放贷。当年三角债也是这样，银行印钱直接放贷。放完了以后，你最上面那个人就有钱了吧？有了钱以后，就一层一层的可以把钱都还出来，整个的三角债就解开了嘛。然后政府牵头啊，也是乱拳打死老师傅，一次就把这个三角债就混过去了。所以这一次呢，咱们接着这么干啊，印钱啊，大水漫灌，直接把钱扔下来，然后大家去干，去化债啊，就是要把各种的债务化解掉。

这个呢，也是这一次吧，整个经济刺激热，这个活动中非常重要的一点。化债怎么化呢？原来不是说没印钱，原来钱印了啊，印了只是发不下去而已。现在呢，就是我强制发。

把所有中间的条条框框，比如说各种监管、各种认证，全都干掉。我就是要发钱。就算是有很多的钱会从各种漏洞里头跑，冒滴漏一些我也认了。我就要把钱发下去。而且呢，居民债务也要跨掉，就像刚才我们讲的，给居民去做存量房利率下调。如果居民的债务负担减轻了，他们也会有消费和买房的这种冲动和意愿，但不是说所有人，肯定比例会上升那么一点点。

现在呢，就是把各种的资产盘活，闲置的土地收回来，收回来烂尾楼给我接着干，把库存商品房政府和银行买下来。买完了以后，至于你卖得出去卖不出去，或者怎么弄，我们不管了，反正你把它买下来了，让房地产企业手里边有钱，能够继续运转下去。这就是这次要干的事情。一切的活动银行托底啊。

当然，在这个过程中，大城市的虹吸效应一定是有的，中小城市一定会鹤岗化，房子到冬天没有暖气，也没有人会变成这样啊。小城市呢，也会拿到一些钱，但是继续跑冒滴漏。比如说他把钱贷款贷下去了，这个房企也进了白名单，也拿到贷款了，然后往这个监管账户里一放，然后这个城市里的领导就说，来，赶快把钱拿出来。这个政府的领导，已经好几个月没领到薪水了，他也只能这么走。

原来最有名的地方债烂碗楼叫天下水司楼，这两天又有新动静了，他们也拿到钱了呀，变成叫紫林山豪利维拉酒店。那个楼还是挺有特色的，但这就是各种寅吃卯粮呗。这种酒店，你在那么一个鸟不拉屎的地方盖它，会有人去吗？短期内肯定不会，但你也抱不准，比如过个十年、二十年就有人去了呢。贵州那个地方，它的天气还可以吧，反正云南天气还可以啊，贵州好像是下雨多吧，是不是会有人愿意到那去旅游一下，去看一看，也不好说。

反正现在也算把这一块资产盘活了，这就是一个典型案例。那么最终的效果呢，货币总量上升，继续印钱。截止到8月份，中国的广义货币M2的总量是305万亿人民币，换成美元是42.79万亿美元。咱们现在有这么多货币。

美国有多少M2广义货币呢？21万亿美元啊，只到咱们的一半，遥遥领先，好厉害。中国的货币总量是美国的两倍，好开心吧。那么再往后的就是通货膨胀啊，这个是没有什么办法的。你们那肉、蛋、菜、奶、米、面、粮油的价格涨了没有？咱们的房子价格怎么样，先不管。房企先把他救活啊，然后让其他的这些价格涨上去，通货膨胀，这就是咱们这一次房地产救急的一个核心的方法吧。

至于是不是有人愿意去买房啊，那个个人看需求。你说我这家里就是住不开了，我就是想去买，也没什么好说的。现在在今年的9月、10月份，卖车的已经疯了，大家在疯狂的往外卖车，因为各地的政府补贴给的非常的猛啊。我自己都跑到车行去看了，好几辆车去了，都在想是不是要去买个车啊。但是想一想，去年刚把这各种保养都做完了以后，准备明年再去换了。今年就这样。如果经济刺激不起来的话，到了明年各种的刺激政策、各种的补贴，一定会继续上升的。

我是这么想的，房地产的话，到了明年会不会继续去放松，继续去给补贴，价格继续滑去下滑呢？这个不好说啊。所以如果你真的说我着急买房啊，那你就去折腾。你说我不着急啊，我还可以再看一看，反正您自己想着办啊。这就是我们这次讲的第二个故事，就是四万亿房地产刺激政策乱拳打死老师傅。都是哪些乱拳，以及我们是不是要经历一次解禁时刻。有一些企业或者有一些人吧，在休克中就突然不见了，大家就慢慢把他忘掉就可以了，剩下的进入白名单啊，我们就救活你。

然后在救的这个过程中呢，各种规矩我们就不讲了。我记得在疫情期间啊，有人在上海喊过一个口号，依法抗疫就是不抗疫。我们都要去抗击疫情了，还跟我讲法，还要讲监管，还要讲规矩，还要讲规则，开什么玩笑嘛！所以我们现在就在经历这样的一个状态。大家看看刚才我讲的各种房地产相关的政策，就是打破条条框框，打破所有的规章制度，把钱都发下去啊，让他们赶快去折腾啊。我们也可以拭目以待一下，未来的几个月，房地产的价格到底向哪个方向走啊。

而房地产公司的股票，据说是都在快速上涨，因为他们又有救了嘛。但是到底能救到什么程度，不好说啊。因为现在我们整个经济的交易还没起来，对外的外贸，特别是9月份的外贸数据，叫一个凄惨惨的，实在没法看的一个数据。为什么？现在讲的就是全球的需求放缓，那你世界工厂就一定转不起来。

所以现在我们要想办法把内需拉起来吧，让内需怎么能够转起来。这件事情，从我个人的观点来看，还是说啊，所有政策下来了没问题，下来以后到底能坚持多长时间，不要快速再把饼翻回去。疫情解禁了以后，虽然我们所有人都阳了一次，都去感染，都在家躺过了一个时间，但是呢，剩下的人，我们的日子还要接着过下去。

至于有一些没混过来的人，我们只能说，哎，你的运气不是很好，人品不是很好，没什么其他办法。剩下人只能接着往前过啊，都是幸存者。好，这就是今天讲的第二个故事。

住房养老金要来了。很多人解读这是房产税的先行，或者说房地产市场要迎来痛击了，可能跟大家想象的不太一样。大家好，这里是老范讲故事的YouTube频道。今天咱们来讲一讲，住房养老金到底是个什么东西。

8月23号开了一个新闻发布会，叫推动高质量发展的新闻发布会。在这个上面，住房与城乡建设部的副部长出来讲了一个住房养老金的制度。而且呢，是马上开始的22个城市试运行了，应该上海浦东马上就要开始收了，到年底或者明年就是上海全市推开。

那么22个城市都是哪呢？上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。为什么是这22个城市呢？这些城市的房子还能卖得掉，或者说还没有彻底挂菜，像鹤岗那样的地方，咱就等等再说吧。

这一次要三管齐下，除了住房养老金之外，还有叫住房保险以及住房定期体检制度。住房养老金其实是要给剩下两项制度交钱的。那么住房保险是什么意思呢？原来这种维修基金是存在的，但是呢是由业主委员会来管，或者是由物业公司，实际上就是房地产公司来管。大家其实不太容易花到这个，现在好由保险公司来去管，给这个住房买些保险。他可以去处理后续的一些修缮的事情，或者出了一些什么问题以后，他也可以进行一些赔付。

而所谓的住房定期体检呢，我看了一下具体规定，其实检的还是比较宽松的。要求的是20年以内房龄的房子，大概是5-10年检一次；那么20年往上呢，大概是三年检一次。如果是公共用房，比如说你拿去做了这种写字楼了，或者商场，那就检的更密一些，因为影响的人要多一些。住宅楼的话，基本上就20年房龄以上的三年检一次。

那么住房养老金到底是谁缴，怎么个缴法，怎么去花法呢？首先呢，政府说了，我们大家一起来缴，但其实呢，缴费的主体还是业主。政府说怎么一起缴呢？第一个叫土地出让金的收入，我们来缴纳一点，就是我卖地的时候我就往里放一点，现在卖掉，卖不掉这是另外一回事了。

第二个小区内的公共设施收益，比如商铺、停车场、广告牌，这些收益可以放到里头去。这些钱呢，原来都是物业公司的自留地，物业公司自己挣的，也就是房地产公司挣的。现在都是大的房地产公司自己组织，大的物业公司承接自己的小区的各种物业管理，肥水不流外人田嘛。

有一段时间，各房地产公司的股票跌成狗，而各房地产物业公司的股票涨得很嗨。为什么呢？房地产公司是一个很重资产的公司，而物业公司是一种服务型公司，它的资产很轻，完全就是坐着收钱的。因此，大家会比较喜欢物业公司的这种资产。

现在，这块钱拿出来交房地产养老金。再往后，是业主缴纳住宅专项维修基金。这个钱，其实大家买房的时候都已经缴过了，只是这些钱原来是放在物业公司里面的，由业主委员会去花。现在你要把它拿一部分出来，放在房屋养老金里头去了。

那么未出售的物业怎么办？你说我这房子盖了，我还没卖出去呢。对不起，这由建设单位交的，缴费的标准各个城市肯定是不一样的。有的地方城市房子贵，维修的成本都比较高，有些是稍微低一些。我看了一下，大概差不多，像宁波、西安这样的城市，7层以下没有电梯的大概每平米是60元；7层以上含7层的小区高层住宅，实际上也就是有电梯的是每平米145元。因为修电梯是一个比较贵的，而且电梯的维护成本很高，电梯出各种事故，造成一些人员伤亡的几率也比较大，所以有电梯的这种房子，它们的维修成本是比较高的。因此，他们要交的房屋养老金的比例就会比较高。

那么这些钱拿到手以后，你也不能放着，也得去做一些投资理财，因为总有通货膨胀嘛。要不然你钱搁那儿，以后通货膨胀了，再想修的时候，修不起来了，这事肯定是不行的。至于支取呢，就写了一堆套话在里头，我们也怎么进行审批啊，怎么严格管理啊，公开透明啊，反正大家看一看就行了，这个过程还是看起来蛮正规的。

那么有了专项维修基金，为什么还要再做一个住房养老金呢？

大家买房子的时候，都交了专项维修基金了呀。为什么还要再整一个这玩意？这个原因也很简单。专项维修基金的支取和追踪都比较麻烦，因为刚才我们讲了，这个东西是你买房子时候交的，交到哪了？交到业主委员会啊，理论上说应该交在那里，但实际上是交到物业公司去了。

到物业公司，这个钱呢，人家也去理财了。为什么？各个房地产公司自己都发行各种理财产品，甚至在前面房地产行业还好的时候，这些理财产品的收益还是不错的。但是呢，这笔钱你要支取的时候，用这笔钱是很麻烦的。第一个，只有业主申请，业主不申请，谁也用不了。第二个，业主申请了以后，业主委员会投票2/3通过了以后，你才能用这笔钱，否则这个钱是用不了的。

当然，并不是说大家没有投票，没有同意，这个钱就在物业公司手里。你真的要用的时候，这个钱未必在。而且呢，专项维修基金通常只用于维修公共部分。自己家里哪出点什么毛病，你自己修一修就算了。如果你说整个楼有一些问题，漏水了呀，或者什么这样的事情，那你可以去动用公共维修基金去处理。否则的话，比较难，因为你想，你要动这个东西，需要2/3的业主同意嘛。

住房养老金就跟上面这个就不一样了，他们是政府统筹管理的。放物业公司不放心，政府我替你看着。就跟很多小孩说，拿到压岁钱了，来，妈妈替你管着，等你长大了再给你，就是这样了。政府替你管，政府可以进行统一的建设、统一的翻新，或者是一些检查什么的，这样的事情，不再需要由业主去申请，由业主委员会投票了。那动起来，这个钱就容易一些。

大家觉得这个业主委员会投票不是挺好吗？谁别这么想，有那矫情的，不愿意同意的或者什么的，每次都反对，这个都是存在的。我妈妈的那个房子，最近是在进行政府直接批钱的这种以旧换新或者什么这样的维护。有些楼道就不同意，还不用交钱，就是把你的上下水、老化的管道什么都给你处理一下，重新铺铺瓷砖，做的防水什么的。为什么有人不同意呢？

有些人刚搬进来，刚自己做了装修了，那我就不同意。只要这个楼门洞里头有一家不同意，你就做不了。所有跟房子、跟住宅相关的事情，都属于家务事。你等于到人家里去了嘛，清官难断家务事。这事很麻烦的。政府说我也甭费劲，我把这钱搁我这，我自己想怎么花怎么花。所有的这些钱都是需要去做理财的，这个是没有任何办法的，因为通货膨胀速度很快。我们现在还在疯狂的印钱，现在肉、蛋、菜、奶什么全在涨价。如果这个钱放那不做理财的话，可能再过个几年或者过个10年，你再想去做任何事情，这事就没法干了。

房地产公司的金融理财呢，其实现在大多都已经爆雷了。你房地产公司爆雷了吗？那你这个事肯定就赚不起来了。政府的金融理财的水平，是不是要高一些？按照咱们现在不停的3000点保卫战，或者是2800点保卫战，2900点保卫战这个状态来看，没有哪一只基金是盈利的，这真的是挺难的。所以政府金融理财这事，指望他挣钱也不太容易，因为现在咱们金融叫消费嘛，大家都是进去消费的。既然消费了，你就不要惦记说我再把钱弄出来。弄出来叫赌博。

那么是不是房地产税的这种前续测试呢？很多人说房地产税要来了，房屋养老金这些东西来了以后，房地产市场就会再次受到重击。其实不是那么回事，跟房地产税有一个巨大的区别。区别在哪呢？刚才我们讲了，他这一平米征收多少钱，有没有人想过这样的一个问题？是每年收、每月收，还是多长时间收一次？比如说，一平米60块钱，这房子100平米，那么100平米是多少钱呢？那就是6000块钱。这个6000块钱是每年收吗？不是啊，这个6000块钱是只收一次。什么时候收？买房子的时候收。我去买一新房子，多交6000块。这个6000块呢，叫做房屋养老金，这辈子就不用再交了。你说如果这个房子老破小，以前没有交过这个钱怎么办？二手交易的时候你要去交。如果这个房子说我不交易了，我突然放着……

那他这辈子也不用交这个钱啊。所以呢，它跟这个房地产税是不一样的。房地产税是什么？你每年要交的。而且在过户和购买房子的时候，你去交的房屋养老金，它其实还是一个增量税。就是这个交易我必须做，几百万的房子我要去买，这个时候我需要交个6,000块钱进去。大家其实就认为是一种增量税费，就完事了，你逃不掉的。因为对于整个房子来说，这个钱其实是个小钱。

而房地产税呢，它是个存量税。我这房我已经交钱买过了，后边每年交，每年交。我只要一直留着这个房，它就等于一直要交。而且这种存量税还有一个特别讨厌的是什么？它跟着房价一起涨。我买房子的时候，这个房子可能值100万，过了10年，这房子值200万了，或者值300万了，那您这个税也得涨，还是有一个评估价格的，这个是很麻烦的一个事情。

所以到现在为止，中国其实没怎么收过存量税。存量税怎么着了？征收成本太高。你别说收税了，你到小区物业看看，交物业费的那叫费劲，那有些家他就是不交。好在是什么呢？你不交呢，大部分人可能交了，整个运转还是能赚下去的。如果大家都不交怎么办？或者说一个小区住这么多户，有一家不交，我就不给你打扫卫生了，他也不行。所以中国的这种基层管理是很麻烦的。你要真的是说这种存量税，真不那么容易。

那么住房养老金到底会带来什么影响呢？首先咱们先说一下起因。起因呢是政府想要检修和维护一些老旧的设施，但是呢，手里又没钱。你们交出来的这些专项维修基金都动不了啊。这个怎么说呢？是房地产公司，包括这些物业公司，以业主委员会的名义，算是挟天子以令诸侯吧，告诉你说这钱我不给你，业主委员会不同意。如果给了你，业主委员会会告我。实际上这个钱估计也早被他们挪用干净了。但是呢，政府拿他们也没招，那怎么办呢？干脆我自己收一笔，我自己花去，避免出现这种叫群死群伤事件。因为去年4月29号，我们叫429塌楼事件，在湖南长沙，一个楼直接塌掉了，几十人伤亡。

这样的情况，政府也不希望再看到。应该是死了50多个人，扒掉了60多个官员。咱们现在一般是扒掉的官员数字要比这个死的人数，反正要乘以一个比例吧。政府肯定是不希望看到的。所以说，是不是我们手里拿一笔钱，我们来处理这个问题？其实，这种制度是覆盖不了长沙塌楼事件的。为什么长沙塌的那个楼是个违建，就是违章建筑。你要想让他去交这种房屋养老金，你是不是先得给他发一张批文？你首先得证明说，这个楼在这里是合理合法的，是合规的，你才能收他的钱。你不能说这个楼是违建了，我们就开始收你的房屋养老金了。我定期给你检修，定期去给你维护，那你到底是违建还是合规的？这个事你解决不了的，你咋去收他这笔钱？

所以呢，现在真正最危险的那些楼，及时房屋养老金是搞不定的，就不要想这事。虽然这次22个试点里头有长沙，但是你们真觉得这些违建是可以靠房屋养老金制度就可以变得质量好一点吗？想太多了。说到底呢，就是政府需要一笔活钱。既然到政府手里了，变成一笔活钱了，等你真的需要修房子的时候，这钱还在不在？

我们听党的，这个事情对于老破小有没有什么影响？很多人说，这事老破小就不行了。但是仔细看了一下，现在所有的收费标准里，它只跟你到底有多少层楼，这个楼有没有电梯有关系，跟你这个楼的房龄，跟这个楼本身的质量，其实都没有明确的这种关系。虽然有些城市说，我们可能会去考虑一下你的房龄，考虑一下你的质量，但是都没有具体的条款进行挂钩。

对于老破小唯一的影响，可能就是二手交易。交易这个老破小的时候，你需要重新去交这笔房屋养老金，这个可能会对老破小的交易形成一点点小的影响。你像在国内这些大城市里头，老破小核心是什么？它有教育资源，旁边有一个重点小学，或者有一个很棒的幼儿园，这种老破小才能卖得掉。而这种老破小都很贵，你在这样的房子里头交个几千块钱，其实都不算什么。那么你说，老破小为什么不能交呢？电梯的带电梯还叫老破小吗？

通常，老婆小的房子都是比较矮的，都是没有电梯的。所以，一平米也就是几十块钱。房子也不大可能几十平米，所以交个几千块钱，对于老破小整个的价格来说，基本上是可以忽略不计的。那么对于租房市场是不是会有影响呢？很多人说，租房不行了呀，以后房租要涨，房东一定会把这个钱转嫁到房客身上去。其实，基本上也没什么影响，因为这个钱是一次性缴纳的，就是你买房的时候就交了。对于房租的影响，基本上可以忽略不计，因为你涨了房租，租人不租你房子了。

而且现在真正对租房市场可能会造成重大影响的，是政府购买了一些房地产公司的存量房，或者房地产公司挂菜了一定的存量房直接抵押给政府。政府有可能会把这些房投到租赁市场去，这个才有可能是对租赁市场的影响。对于新购住房，如果你真的是刚需，你就去买其他的。你说原来卖不动的房子还是卖不动，对于一个比如说上来几百万的一套房子，就算是你给他加个一两万块钱，基本上也没有什么大的变化。如果这个房地产商说卖不动了，他给你打个折，直接把这个零头给你抹了，不就完了吗？

但是这里头还要注意一点，现在在有些城市开始按照使用面积买房了。房地产或者说这个住宅养老金是按建筑面积征收的，就是你的所有公摊面积都是要一起算入房屋养老金的。你说不对啊，没听说哪个城市开始去按照使用面积卖房了呀？其实是这样的，很多城市的房地产商还是按建筑面积卖给你，但我把所有公摊面积再想办法送给你，最后你实际得房的部分就是你的使用面积。现在一些不是那么好卖的房子所在的城市，已经开始变相降价了。

那么这样的一个政策到底对谁有影响呢？对于普通个人来说，影响不大。至于修房子，真正危楼也修不到。你说咱们折腾了半天，除了政府又整了点钱可以花一花之外，真正有影响的是房地产公司。对于他们来说，那天塌了，原来雇佣自家的物业公司，卖自家的理财钱，在自己账户上趴着。

政府想要来拿你的钱，你还说不？业主不同意，我不给你。这样的一个情况，现在政府统一地要去筹划，统一部署了，那怎么办呢？我们先要来查一下你的账，这个钱还在不在？这对于很多房地产公司来说，天就塌了。这个钱其实很多可能已经没在那了。现在政府说了，我们要去做这个事，你房地产公司必须让我去查账。查完账以后，你也必须要划拨一部分原来的专项修理的基金，划到政府的账户下，让政府拿去再养点人，再去给你做做检查。

做检查基本上又养了个老爷吧。中国的检查基本上是说你过你就过，不过也过，说不过就不过，过也不过，就是这样的一个状态。但是呢，还是得有人来养着。而房地产公司最痛苦的是什么呢？这个里边有一项，就是没卖掉的房子由建筑单位出这个笔钱。你说房子还没卖掉，还好多套房子压在那了。来这个房地产公司，你把这个房屋养老金先交了，我们也得去检查检查。对于这些房地产公司来说，那天就算塌下来了。

所以，现在所谓的房屋养老金制度，就是给政府整一点钱啊。房地产公司，特别是那些私营房地产公司，你再去收拾一下，再去扫一扫，看这个库底下还有没有粮食。我再去收拾一下。为什么这里要强调私营呢？你说国营的房地产公司就没事吗？大家最近没有打黑神话《悟空》吗？西游记里边所有火影的，或者说上面有神仙罩着的妖怪，最后都是被神仙收回去了。只有是土生土长的这些小妖怪，才被孙悟空打死了。

所以，这就是这一次的房屋养老金制度，到底给我们带来一些什么样的变化。感谢大家收听，请帮忙点赞、点小铃铛，参加Disco讨论群。也欢迎有兴趣、有能力的朋友加入我们的付费频道，再见。