胖东来最近给全国的房东上了一课，但这背后的爽文剧本，可能跟大家想的并不一样。大家好，欢迎收听老范讲故事的 YouTube 频道。

最近网上有一些非常神奇的梗，说这些房东实在太坏了，看着胖东来挣钱，原来 800 万一年的房租就要涨到 1,800 万，当然也有说 2,400 万的。胖东来二话不说，不坐下来谈判，直接关店走人，一个巨大的商场就这样关了。

同时还有另一个故事在传：腾讯搬离了科兴科学园。原来这些房东趾高气扬，现在腾讯一搬走，连楼下的奶茶都卖不出去了。于是房东成了最坏的坏人：一旦看到你挣了钱，他们就要涨房租。他们从来不想你挣钱是因为店做得好，总觉得你挣钱是因为他的房子位置好，所以你挣了钱，他就要找你分；你挣得越多，他就要得越多。

但这件事可能跟大家想的不太一样。它比爽文复杂很多，而且是一个非常有中国特色的故事。

被切碎产权的老楼与分散租约

先从胖东来说起。这栋楼里有几十个房东。很多人盖楼时，不愿意等楼盖完后自己掏钱持有和运营房产，因为这样资金占压太多。他们会在楼还没盖好时，就找一批人预先买下楼里的某个铺面。胖东来所在的这栋楼，就是由几十个这样的房东买下来的。买完以后，每个人可以单独出租自己的铺面，无论是一楼门口的位置，还是三楼犄角的位置，都由业主自己处理。

胖东来进来以后，就跟这些房东挨个签约。当时没有统一找一个人代表所有房东，也没有统一谈价格，而是一直零散地跟所有房东签。签到 2015 年时，胖东来本来说，以后不能再这么签，要跟所有房东统一签约，不能让某个人单独涨价。但当时处理这件事的人并没有实现这个目标，还是分别跟所有房东签了合同。

单独签约会带来一个问题。比如一楼进门处的房东，他肯定不愿意跟你签长租。别人五年一签，他可能只要两年或三年一签，而且价格必须比别人贵，因为他的位置好，不愿意跟三楼、四楼角落里的铺面一样。合同虽然签下来了，胖东来肯定不爽。特别是两三个位置很好的房东，希望不断涨价，而且每三年涨一次。

这一次，胖东来一拍桌子说不干了：你让我心里不痛快，我不跟你费这个劲，我走了。今年 12 月，所有合同到期，就关店，不再继续。甭管我一年挣 10 亿还是 20 亿，一年利润是几亿，我都不跟你玩了。

那么，这里有没有前面说的“一年 800 万，现在涨到 1,800 万或 2,400 万”的故事？这个故事确实有，但并不是发生在这一次，而是几年前发生在另一家门店里。当时胖东来也说要关店走人。

但对于胖东来这次的表述，我非常不喜欢。他说，前面负责工作的员工没有按照公司规定操作，租约合同没能统一签订，最终导致个别租户的租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平。

但他是老板。假设我坐在当时那个员工的位置上，我能怎么办？那个房东就是油盐不进，就是个钉子户，他在一楼大厅最靠近入口的位置有租约和合同，而且是合法房主。他的房子不是抢来的，也不是骗来的。他说自己不愿意统一签，你能怎么办？

当时负责续约的人，有没有权利说“我不租了，我走人”？他没有这个权利，只能和稀泥。如果当时是我坐在这个位置上，唯一能做的事情也是继续把稀泥抹下去，而不是替胖东来做决定，说我们不干了。他没有这个权力。现在把锅甩给当时干事的人，我觉得非常过分。当时协议签下来时，我不相信于东来本人没有确认、没有签字、没有点头，这件事说不过去。如果当时不满意，当时就应该搬走；现在把锅甩给当时办事的人，这非常低级。

第二，什么叫公平？人家提出了要求，你不愿意，那是你不愿意的事，这跟公平有什么关系？难道你不乐意，这件事就叫不公平吗？这也有些过分。我原来也讲过，于东来这个人有一点爹味太浓，觉得脱离自己的认知就叫不公平。他给自己找了一个台阶：前面的人不负责，那我就不跟你谈了，我走了。

这个爽文里最爽的一点，就是没有讨价还价。很多人说，这是于东来在自己 8 月某天的直播间里直接宣布的：我觉得心里不爽了，脱离公平了，我就走，不跟他讨价还价。这才是大家真正觉得爽的地方。

腾讯搬离为何成为另一个爽文

另一个参照案例就是腾讯所在的科兴科学园。那个地方我去过几次，因为只要找腾讯或腾讯的人办事，都得去那里。那个地方打车非常堵，楼下吃饭非常贵，晚上加班也很晚。以前只要一说腾讯，就知道在那里，这是深圳，“南山必胜客”也是从那里来的。现在腾讯也二话不说，直接搬走了。但并没有消息说是不是有人给腾讯涨了房租，只是传成腾讯搬走之后，下边这帮房东悔不当初。

为什么这种“一言不合，不跟你讨价还价，我就直接走”的故事会传开？因为现在大家的日子都不好过，每个人都过得很憋屈。忽然看到这个人这么硬气，自己也想硬气一下。虽然自己硬气不起来，但有一个英雄人物在那里，还是会觉得爽。每一个被生活、被社会所迫，被挤到墙角的人，都会在心里想：如果我是于东来就好了，我也可以硬气一次。当然，这种话只能在心里想，绝不敢说出口。这也是这个爽文故事快速传播的一个原因。

那么，这个故事真的像大家想象的那样，因为房东无止境地涨价，所以胖东来和腾讯就愤然离开了吗？这个原因有，但绝对不是关键原因。

真正的迁移动力是旧空间失效

先看胖东来的这家店。它已经开了 20 多年，是 2002 年开的。一家 20 多年的店会有什么问题？第一，它很小，只有 23,000 平米；第二，各种设施很陈旧；最关键的问题是，没有地下停车场。现在只要去这家胖东来就得堵车，它成了整个城市里一个非常关键的堵点。这么大的商场，大家都要去，却没有地下停车场，各种设施又狭窄陈旧。

但它又没有能力拆掉重建，或者进行大规模调整。改造也很难，因为租的时候就要跟几十个房东一个个谈合同，改造时又怎么谈？想在楼里加一个地下停车场，根本加不出来。

在这种情况下，胖东来干脆说，我另外盖一个。他单独盖了一个 58 万平米的新商场，叫梦之城，投资 65 亿，全部使用自有资金，一分钱银行贷款都不借，将于 2029 年开业。

腾讯那边做的也是同样的事情。腾讯盖了一个叫企鹅岛的项目，投资 300 多亿，2021 年就开始动工。到今年 6 月底，已经有 2 万 8 千人上岛；二期要到 2028 年才建成，届时能够容纳 8 万到 10 万人。

从租房子转向自己盖房子

这两家其实干的是同一件事：从租房子变成自己盖房子。这笔账到底划不划算？肯定划算。原来租着房子，需要挨个跟人谈，需要求人，需要看人脸色。而且你做得再好，房子也是别人的，人家不认你的贡献，最后还要不停涨房租。现在干脆自己盖房，再也不需要看任何人的脸色，而且还可以把房子盖得更大，把基础设施做得更好。

原来的科兴科学园也堵得很厉害，跟胖东来的老商场一样。因为实际人流已经超出了当初盖房时设计的人流量和城市功能，又没有能力改造旧设施，那就只能另找一块地重新盖。

而且，盖这种房子还有一个巨大好处：房子盖起来以后，企业积攒商誉，把客流吸引过来，周边的房子都会涨价。这部分钱到底应该谁挣？

客流、商誉与周边地产增值

大家原来都说，山姆是全国最大的房地产商，它不是靠超市挣钱的。因为哪里盖了山姆，周围的房子就会涨价。很多山姆早期建店时，周围都是荒地。它不会看哪边房地产已经做得很好、周围已经有很多住宅，再跑过去盖一家山姆。它往往会找一个很远、有巨大停车场的地方，因为美国人盖商场就喜欢这样，必须要有巨大停车场。这个地方一旦建成，周围的地价就会上涨。

山姆有一点还比较好，就是它没有自己把周围的地都买下来。房地产商会把周围的地买下来，然后请山姆过去，把长租签好，承诺绝不涨租金。山姆租地很便宜，而周围的房地产商把房子盖完以后，就可以卖很多钱，大家还是一个共赢的状态。

腾讯跟胖东来也是这样。一次性把新商场、企鹅岛盖起来，周围的房价肯定会涨。特别是腾讯，真的把这么多员工迁到企鹅岛，他们总得租房、买房。我记得原来去美国也是一样，Palo Alto 和 Mountain View 周围的房子很贵，因为旁边都是谷歌员工、苹果员工和 Meta 员工，本身工资就高。而且美国硅谷一带到上下班时也非常堵，因为这么多人都得开车。

房地产只有一个颠扑不破的真理，就是距离：你到底距离最核心的人员聚集地有多远。如果距离远，早上就得堵车上下班；如果距离近，房子就贵。

所以这个故事本身并没有那么复杂。以前在盛大时，我们也干过这种事。在盛大最如日中天的时候，在浦东买了一块地，准备在那里建“盛大生活园”。但盛大自己也没有做过这种事，所以一直到盛大被卖掉时，那块地可能连三通一平都没做完。现在这个地方已经盖起来了，最后这个生意应该还是划算的。

这也是早期中国地方政府土地经济的一部分。北上广深还好，但很多二线、三线城市会跑到一线城市，找互联网大厂或有名的大商场谈：我们这里有一块地，你把它买下来，然后去盖商场、盖园区。

土地情结与不求人的选择

为什么说这件事非常中国？因为这种东西是刻在骨子里的。中国人对土地有情怀，挣了钱的第一件事就是置产置业，要买地。因为地不会跑，房本上有自己的名字，最要紧的是从来不用看别人的脸色，不用交租子。哪怕持有这块土地要背上相应的成本，而且没法跑，也要做这件事。这是中国几千年一直传承下来的，算是中国人血脉基因里不可剥夺的一部分。

所以，只要谁做好了，就一定要自己买块地，把这件事搞定。刘强东、阿里都做过这样的事：公司做大了，一定自己找一块地，自己盖房子。

中国人还有一点很重要，就是“求人”和“不求人”。中国人最讨厌的事就是求人。哪怕房东的日子可能也不好过，胖东来那帮房东的日子肯定没有于东来过得好，但到了最后能够拿住你的时候，他也要耀武扬威一下，把所有要求都提出来，因为他没有别的机会卡你的脖子了。

中国人没有学会跟别人平等相处，要么我给你跪着，要么你给我跪着。为了不给你跪着，那就“吃得苦中苦，方为人上人”。宁可前面多努力一些，也得站在你头顶上。所以他们都更喜欢做地主，而不是做租客。

爽文如何制造坏人与英雄

可现在大家传的不是这回事。大家传的第一层是房东太贪心，只要别人收入涨了，房东就上去涨价；第二层是于东来谈都不谈，直接拍案而走。这同样是一个非常中国的故事，这个套路老祖宗玩了几千年。

翻翻史书就会发现，但凡有灾荒、民不聊生的时候，官府不会研究为什么会有灾荒，前面该兴修水利的时候有没有兴修，官仓里的粮食够不够。他们会找几个大户出来，罪名都是现成的：囤积居奇、为富不仁、鱼肉乡里。抄几家，开仓放粮，老百姓就山呼万岁，青天大老爷的名声也有了。

至于这场灾难是怎么来的，是天灾还是人祸，官府到底有没有作为，责任到底在谁，没有人问。抄完这几家以后，出气筒有了，替罪羊有了，这件事就算过去了，青天大老爷又把牌子立住了。所以这门手艺两千年来一个字都没改，改的只是人：原来是乡绅，现在叫房东。

要把房东塑造成这样的角色，有三个条件。第一，必须有名有姓。如果只说是下边的员工干得不好，这还不算，一定得有明确对象。第二，得有具体价格：原来 800 万，现在变成 2,400 万。虽然这个数字明显是张冠李戴，800 万到 2,400 万根本不是发生在今天这栋楼上，而是胖东来几年前另一栋楼的案例，但没关系，只要把它套上，很多人不会去查证，就会相信。

第三，还得让很多人相信，这帮人是不劳而获的。以前说地主不劳而获，其实地主家也很辛苦，但这里不研究。现在说房东，你除了有一张房产证，还有什么？胖东来在这里辛苦经营，给员工发薪水，认真选品和做品控，你都没参与，却因为有一张房产证就想拿钱。这跟以前政治课里讲剩余价值似的：你只是因为有资本，没有干活，没有付出劳动，凭什么分配剩余价值？

有名有姓、有具体价格、不劳而获，这三个条件房东全都占齐了。至于当初盖房子时他们出了钱，没有人提。那笔钱可能是以前积攒下来的，也可能是付出了大量努力和劳动，甚至四处借钱，才买到这个铺面。这些都没有人提了，因为跟今天的故事无关，大家只记着他不劳而获就完了。

流量放大情绪价值

这门手艺到了今天，还多了一个帮手，就是流量。在流量眼里，情绪是有价值的，而且价值非常高。你如果写：“于东来公司当年租约管理不规范，导致个别铺面租金偏高。”这句话对不对？对，但它没有情绪价值，读者读完以后无处发泄。

如果改成：“房东嫉妒于东来生意好，狮子大开口要 2,400 万。”数字虽然张冠李戴，但大家一看，就会说：我们要的就是这样的故事，这才解气。于东来二话不说，不跟你讨价还价，不上去求人，直接拍案而走，直接关店，装修花的钱也不要了。

为什么大家看这个东西会爽？因为大家割舍不下的东西太多。让那些每天被老板骂的上班族，今天拍案而起，说“老子不伺候了”，他不敢。但有一个敢这么做的人，那就一定会有一大群人在后面叫好。所以，这是一个情绪价值的宣泄口。

这个故事最厉害的地方，不是它造了一个坏人，而是它同时还造了一个英雄。坏人是房东，英雄是拍案而起、霸气关店的于东来。每一个人都可以在这个故事里对号入座、感同身受：我自己现在割舍不下，有家人要养，还有其他一些无法放弃的东西，我不能拍案而起，但于东来可以。他把每个人心里的不满和愤懑，都在这一个故事里体现了出来。

被爽剧掩盖的真正矛盾

最后总结一下，这件事到底算不算大？说到底，其实不算大。一栋被切碎了产权的老楼，一份签歪了的合同。当时签约时，肯定也权衡了各方利弊，于东来自己点了头、签了字，只是现在把锅甩给了下面干活的人。两三个每两年举一次牌的小业主，被人捡起来，删掉一半信息，就变成了一出爽剧。

真正让我心里不舒服的，不是那个被推上台面的房东，而是那个被推上台的对照组：那个没有被点名，却默默觉得自己不够硬气的人。他签了字，交了钱，回店里接着干活。他心里想的是：我也要像于东来那样硬气。但他绝不敢说出口。

灾年抄大户，从来不是为了那点粮，是为了让你别再抬头。所以这个故事在中国还会不断上演，每一次都会有新的坏人出来，被人唾弃。大家不会去想他们原来是怎么积攒下来的土地，又是怎么买到这份房产证的，只会想：你不劳而获了。至于这个价格公不公平，其实谁也说不清楚，都是公道自在人心的事情。这样一个替罪羊出来以后，很多真正的矛盾就被掩盖掉了。

好，今天这个故事就讲到这里。感谢大家收听，请帮忙点赞、点小铃铛、参加 Discord 讨论群，也欢迎有兴趣、有能力的朋友加入我们的付费频道。再见。

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