RSS住房养老金，到底收割谁？住房养老金突然袭来，是否为房产税前奏？22个城市试点带来什么影响？——解读住房养老金制度
8 月 26
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住房养老金要来了。很多人解读这是房产税的先行，或者说房地产市场要迎来痛击了，可能跟大家想象的不太一样。大家好，这里是老范讲故事的YouTube频道。今天咱们来讲一讲，住房养老金到底是个什么东西。
8月23号开了一个新闻发布会，叫推动高质量发展的新闻发布会。在这个上面，住房与城乡建设部的副部长出来讲了一个住房养老金的制度。而且呢，是马上开始的22个城市试运行了，应该上海浦东马上就要开始收了，到年底或者明年就是上海全市推开。
那么22个城市都是哪呢？上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。为什么是这22个城市呢？这些城市的房子还能卖得掉，或者说还没有彻底挂菜，像鹤岗那样的地方，咱就等等再说吧。
这一次要三管齐下，除了住房养老金之外，还有叫住房保险以及住房定期体检制度。住房养老金其实是要给剩下两项制度交钱的。那么住房保险是什么意思呢？原来这种维修基金是存在的，但是呢是由业主委员会来管，或者是由物业公司，实际上就是房地产公司来管。大家其实不太容易花到这个，现在好由保险公司来去管，给这个住房买些保险。他可以去处理后续的一些修缮的事情，或者出了一些什么问题以后，他也可以进行一些赔付。
而所谓的住房定期体检呢，我看了一下具体规定，其实检的还是比较宽松的。要求的是20年以内房龄的房子，大概是5-10年检一次；那么20年往上呢，大概是三年检一次。如果是公共用房，比如说你拿去做了这种写字楼了，或者商场，那就检的更密一些，因为影响的人要多一些。住宅楼的话，基本上就20年房龄以上的三年检一次。
那么住房养老金到底是谁缴，怎么个缴法，怎么去花法呢？首先呢，政府说了，我们大家一起来缴，但其实呢，缴费的主体还是业主。政府说怎么一起缴呢？第一个叫土地出让金的收入，我们来缴纳一点，就是我卖地的时候我就往里放一点，现在卖掉，卖不掉这是另外一回事了。
第二个小区内的公共设施收益，比如商铺、停车场、广告牌，这些收益可以放到里头去。这些钱呢，原来都是物业公司的自留地，物业公司自己挣的，也就是房地产公司挣的。现在都是大的房地产公司自己组织，大的物业公司承接自己的小区的各种物业管理，肥水不流外人田嘛。
有一段时间，各房地产公司的股票跌成狗，而各房地产物业公司的股票涨得很嗨。为什么呢？房地产公司是一个很重资产的公司，而物业公司是一种服务型公司，它的资产很轻，完全就是坐着收钱的。因此，大家会比较喜欢物业公司的这种资产。
现在，这块钱拿出来交房地产养老金。再往后，是业主缴纳住宅专项维修基金。这个钱，其实大家买房的时候都已经缴过了，只是这些钱原来是放在物业公司里面的，由业主委员会去花。现在你要把它拿一部分出来，放在房屋养老金里头去了。
那么未出售的物业怎么办？你说我这房子盖了，我还没卖出去呢。对不起，这由建设单位交的，缴费的标准各个城市肯定是不一样的。有的地方城市房子贵，维修的成本都比较高，有些是稍微低一些。我看了一下，大概差不多，像宁波、西安这样的城市，7层以下没有电梯的大概每平米是60元；7层以上含7层的小区高层住宅，实际上也就是有电梯的是每平米145元。因为修电梯是一个比较贵的，而且电梯的维护成本很高，电梯出各种事故，造成一些人员伤亡的几率也比较大，所以有电梯的这种房子，它们的维修成本是比较高的。因此，他们要交的房屋养老金的比例就会比较高。
那么这些钱拿到手以后，你也不能放着，也得去做一些投资理财，因为总有通货膨胀嘛。要不然你钱搁那儿，以后通货膨胀了，再想修的时候，修不起来了，这事肯定是不行的。至于支取呢，就写了一堆套话在里头，我们也怎么进行审批啊，怎么严格管理啊，公开透明啊，反正大家看一看就行了，这个过程还是看起来蛮正规的。
那么有了专项维修基金，为什么还要再做一个住房养老金呢？
大家买房子的时候，都交了专项维修基金了呀。为什么还要再整一个这玩意？这个原因也很简单。专项维修基金的支取和追踪都比较麻烦，因为刚才我们讲了，这个东西是你买房子时候交的，交到哪了？交到业主委员会啊，理论上说应该交在那里，但实际上是交到物业公司去了。
到物业公司，这个钱呢，人家也去理财了。为什么？各个房地产公司自己都发行各种理财产品，甚至在前面房地产行业还好的时候，这些理财产品的收益还是不错的。但是呢，这笔钱你要支取的时候，用这笔钱是很麻烦的。第一个，只有业主申请，业主不申请，谁也用不了。第二个，业主申请了以后，业主委员会投票2/3通过了以后，你才能用这笔钱，否则这个钱是用不了的。
当然，并不是说大家没有投票，没有同意，这个钱就在物业公司手里。你真的要用的时候，这个钱未必在。而且呢，专项维修基金通常只用于维修公共部分。自己家里哪出点什么毛病，你自己修一修就算了。如果你说整个楼有一些问题，漏水了呀，或者什么这样的事情，那你可以去动用公共维修基金去处理。否则的话，比较难，因为你想，你要动这个东西，需要2/3的业主同意嘛。
住房养老金就跟上面这个就不一样了，他们是政府统筹管理的。放物业公司不放心，政府我替你看着。就跟很多小孩说，拿到压岁钱了，来，妈妈替你管着，等你长大了再给你，就是这样了。政府替你管，政府可以进行统一的建设、统一的翻新，或者是一些检查什么的，这样的事情，不再需要由业主去申请，由业主委员会投票了。那动起来，这个钱就容易一些。
大家觉得这个业主委员会投票不是挺好吗？谁别这么想，有那矫情的，不愿意同意的或者什么的，每次都反对，这个都是存在的。我妈妈的那个房子，最近是在进行政府直接批钱的这种以旧换新或者什么这样的维护。有些楼道就不同意，还不用交钱，就是把你的上下水、老化的管道什么都给你处理一下，重新铺铺瓷砖，做的防水什么的。为什么有人不同意呢？
有些人刚搬进来，刚自己做了装修了，那我就不同意。只要这个楼门洞里头有一家不同意，你就做不了。所有跟房子、跟住宅相关的事情，都属于家务事。你等于到人家里去了嘛，清官难断家务事。这事很麻烦的。政府说我也甭费劲，我把这钱搁我这，我自己想怎么花怎么花。所有的这些钱都是需要去做理财的，这个是没有任何办法的，因为通货膨胀速度很快。我们现在还在疯狂的印钱，现在肉、蛋、菜、奶什么全在涨价。如果这个钱放那不做理财的话，可能再过个几年或者过个10年，你再想去做任何事情，这事就没法干了。
房地产公司的金融理财呢，其实现在大多都已经爆雷了。你房地产公司爆雷了吗？那你这个事肯定就赚不起来了。政府的金融理财的水平，是不是要高一些？按照咱们现在不停的3000点保卫战，或者是2800点保卫战，2900点保卫战这个状态来看，没有哪一只基金是盈利的，这真的是挺难的。所以政府金融理财这事，指望他挣钱也不太容易，因为现在咱们金融叫消费嘛，大家都是进去消费的。既然消费了，你就不要惦记说我再把钱弄出来。弄出来叫赌博。
那么是不是房地产税的这种前续测试呢？很多人说房地产税要来了，房屋养老金这些东西来了以后，房地产市场就会再次受到重击。其实不是那么回事，跟房地产税有一个巨大的区别。区别在哪呢？刚才我们讲了，他这一平米征收多少钱，有没有人想过这样的一个问题？是每年收、每月收，还是多长时间收一次？比如说，一平米60块钱，这房子100平米，那么100平米是多少钱呢？那就是6000块钱。这个6000块钱是每年收吗？不是啊，这个6000块钱是只收一次。什么时候收？买房子的时候收。我去买一新房子，多交6000块。这个6000块呢，叫做房屋养老金，这辈子就不用再交了。你说如果这个房子老破小，以前没有交过这个钱怎么办？二手交易的时候你要去交。如果这个房子说我不交易了，我突然放着……
那他这辈子也不用交这个钱啊。所以呢，它跟这个房地产税是不一样的。房地产税是什么？你每年要交的。而且在过户和购买房子的时候，你去交的房屋养老金，它其实还是一个增量税。就是这个交易我必须做，几百万的房子我要去买，这个时候我需要交个6,000块钱进去。大家其实就认为是一种增量税费，就完事了，你逃不掉的。因为对于整个房子来说，这个钱其实是个小钱。
而房地产税呢，它是个存量税。我这房我已经交钱买过了，后边每年交，每年交。我只要一直留着这个房，它就等于一直要交。而且这种存量税还有一个特别讨厌的是什么？它跟着房价一起涨。我买房子的时候，这个房子可能值100万，过了10年，这房子值200万了，或者值300万了，那您这个税也得涨，还是有一个评估价格的，这个是很麻烦的一个事情。
所以到现在为止，中国其实没怎么收过存量税。存量税怎么着了？征收成本太高。你别说收税了，你到小区物业看看，交物业费的那叫费劲，那有些家他就是不交。好在是什么呢？你不交呢，大部分人可能交了，整个运转还是能赚下去的。如果大家都不交怎么办？或者说一个小区住这么多户，有一家不交，我就不给你打扫卫生了，他也不行。所以中国的这种基层管理是很麻烦的。你要真的是说这种存量税，真不那么容易。
那么住房养老金到底会带来什么影响呢？首先咱们先说一下起因。起因呢是政府想要检修和维护一些老旧的设施，但是呢，手里又没钱。你们交出来的这些专项维修基金都动不了啊。这个怎么说呢？是房地产公司，包括这些物业公司，以业主委员会的名义，算是挟天子以令诸侯吧，告诉你说这钱我不给你，业主委员会不同意。如果给了你，业主委员会会告我。实际上这个钱估计也早被他们挪用干净了。但是呢，政府拿他们也没招，那怎么办呢？干脆我自己收一笔，我自己花去，避免出现这种叫群死群伤事件。因为去年4月29号，我们叫429塌楼事件，在湖南长沙，一个楼直接塌掉了，几十人伤亡。
这样的情况，政府也不希望再看到。应该是死了50多个人，扒掉了60多个官员。咱们现在一般是扒掉的官员数字要比这个死的人数，反正要乘以一个比例吧。政府肯定是不希望看到的。所以说，是不是我们手里拿一笔钱，我们来处理这个问题？其实，这种制度是覆盖不了长沙塌楼事件的。为什么长沙塌的那个楼是个违建，就是违章建筑。你要想让他去交这种房屋养老金，你是不是先得给他发一张批文？你首先得证明说，这个楼在这里是合理合法的，是合规的，你才能收他的钱。你不能说这个楼是违建了，我们就开始收你的房屋养老金了。我定期给你检修，定期去给你维护，那你到底是违建还是合规的？这个事你解决不了的，你咋去收他这笔钱？
所以呢，现在真正最危险的那些楼，及时房屋养老金是搞不定的，就不要想这事。虽然这次22个试点里头有长沙，但是你们真觉得这些违建是可以靠房屋养老金制度就可以变得质量好一点吗？想太多了。说到底呢，就是政府需要一笔活钱。既然到政府手里了，变成一笔活钱了，等你真的需要修房子的时候，这钱还在不在？
我们听党的，这个事情对于老破小有没有什么影响？很多人说，这事老破小就不行了。但是仔细看了一下，现在所有的收费标准里，它只跟你到底有多少层楼，这个楼有没有电梯有关系，跟你这个楼的房龄，跟这个楼本身的质量，其实都没有明确的这种关系。虽然有些城市说，我们可能会去考虑一下你的房龄，考虑一下你的质量，但是都没有具体的条款进行挂钩。
对于老破小唯一的影响，可能就是二手交易。交易这个老破小的时候，你需要重新去交这笔房屋养老金，这个可能会对老破小的交易形成一点点小的影响。你像在国内这些大城市里头，老破小核心是什么？它有教育资源，旁边有一个重点小学，或者有一个很棒的幼儿园，这种老破小才能卖得掉。而这种老破小都很贵，你在这样的房子里头交个几千块钱，其实都不算什么。那么你说，老破小为什么不能交呢？电梯的带电梯还叫老破小吗？
通常，老婆小的房子都是比较矮的，都是没有电梯的。所以，一平米也就是几十块钱。房子也不大可能几十平米，所以交个几千块钱，对于老破小整个的价格来说，基本上是可以忽略不计的。那么对于租房市场是不是会有影响呢？很多人说，租房不行了呀，以后房租要涨，房东一定会把这个钱转嫁到房客身上去。其实，基本上也没什么影响，因为这个钱是一次性缴纳的，就是你买房的时候就交了。对于房租的影响，基本上可以忽略不计，因为你涨了房租，租人不租你房子了。
而且现在真正对租房市场可能会造成重大影响的，是政府购买了一些房地产公司的存量房，或者房地产公司挂菜了一定的存量房直接抵押给政府。政府有可能会把这些房投到租赁市场去，这个才有可能是对租赁市场的影响。对于新购住房，如果你真的是刚需，你就去买其他的。你说原来卖不动的房子还是卖不动，对于一个比如说上来几百万的一套房子，就算是你给他加个一两万块钱，基本上也没有什么大的变化。如果这个房地产商说卖不动了，他给你打个折，直接把这个零头给你抹了，不就完了吗？
但是这里头还要注意一点，现在在有些城市开始按照使用面积买房了。房地产或者说这个住宅养老金是按建筑面积征收的，就是你的所有公摊面积都是要一起算入房屋养老金的。你说不对啊，没听说哪个城市开始去按照使用面积卖房了呀？其实是这样的，很多城市的房地产商还是按建筑面积卖给你，但我把所有公摊面积再想办法送给你，最后你实际得房的部分就是你的使用面积。现在一些不是那么好卖的房子所在的城市，已经开始变相降价了。
那么这样的一个政策到底对谁有影响呢？对于普通个人来说，影响不大。至于修房子，真正危楼也修不到。你说咱们折腾了半天，除了政府又整了点钱可以花一花之外，真正有影响的是房地产公司。对于他们来说，那天塌了，原来雇佣自家的物业公司，卖自家的理财钱，在自己账户上趴着。
政府想要来拿你的钱，你还说不？业主不同意，我不给你。这样的一个情况，现在政府统一地要去筹划，统一部署了，那怎么办呢？我们先要来查一下你的账，这个钱还在不在？这对于很多房地产公司来说，天就塌了。这个钱其实很多可能已经没在那了。现在政府说了，我们要去做这个事，你房地产公司必须让我去查账。查完账以后，你也必须要划拨一部分原来的专项修理的基金，划到政府的账户下，让政府拿去再养点人，再去给你做做检查。
做检查基本上又养了个老爷吧。中国的检查基本上是说你过你就过，不过也过，说不过就不过，过也不过，就是这样的一个状态。但是呢，还是得有人来养着。而房地产公司最痛苦的是什么呢？这个里边有一项，就是没卖掉的房子由建筑单位出这个笔钱。你说房子还没卖掉，还好多套房子压在那了。来这个房地产公司，你把这个房屋养老金先交了，我们也得去检查检查。对于这些房地产公司来说，那天就算塌下来了。
所以，现在所谓的房屋养老金制度，就是给政府整一点钱啊。房地产公司，特别是那些私营房地产公司，你再去收拾一下，再去扫一扫，看这个库底下还有没有粮食。我再去收拾一下。为什么这里要强调私营呢？你说国营的房地产公司就没事吗？大家最近没有打黑神话《悟空》吗？西游记里边所有火影的，或者说上面有神仙罩着的妖怪，最后都是被神仙收回去了。只有是土生土长的这些小妖怪，才被孙悟空打死了。
所以，这就是这一次的房屋养老金制度，到底给我们带来一些什么样的变化。感谢大家收听，请帮忙点赞、点小铃铛，参加Disco讨论群。也欢迎有兴趣、有能力的朋友加入我们的付费频道，再见。