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城镇化改革，用户籍制度祭天，寻找房地产的解药。首先，他们发了一个文件，这个文件的名字特别好，我们要好好认真解读一下。这个文件的名字叫“深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划”。快憋死我了！

这个名字首先有“以人为本”，我们不是为了政绩好看，也不是为了地方经济发展，就是想让人的日子过好一点。新型城镇化，这跟原来的传统的要有一点小差别。还有呢，五年时间，这是非常详细的一个时间点。当然了，你说是不是会有人反着读呢？就像是不惜一切代价，你就是那个代价。大家也可以尝试正反都去思考一下，是不是以人为本？我们反过来是什么意思呢？

新型城镇化，到底跟以前的有什么区别呢？五年到底会做完还是会烂尾呢？我们永远是站在中间，稍微有时候偏左一点，稍微偏右一点。但是听这个频道的人都知道，咱们从来不站说坏人，都是好人，这个太简单了，没意思。但是呢，这个情况到底是在正反之间的哪一面，大家各自去理解，各自去执行。

首先讲一讲为什么出了这样的一个文件。现在遇到了很多问题。第一个问题就是城里其实大量的人是农村户口，叫农民工进城。甭管是在富士康里边给人打螺丝的人，还是在北京饭馆里边去做各种工作的，这些人实际上都是农村户口。农民工在没有城市户口的情况下所带来的各种问题，其实他们是解决不了的。

第一个问题就是医疗保障。你说我一个农民工到了城市里面，怎么去看病，怎么去购买社保？

这东西其实是没法搞的。第二个呢，很多城市没有给他们买房子的权利。你必须有这里户籍，或者是你在这里交满多少年社保，你才可以在这里买房。农民工也没有这个权利。买车上牌，这个也很麻烦。哪怕说你回家买了车，外地车要在北京这样的城市里行驶，也是个很烦的事情。更别说子女上学。前些年还有叫农民工子弟学校，还有这样的学校出来。因为大家知道，在中国所有的这些公立的中小学，都是跟户口绑定的。你没有户口，想在这里上学，想都不用想，更不要说想在这里升学，想高考，这个肯定是不行的。

农民的养老，其实也是一个非常大的麻烦。我记得我以前有一个朋友就跟我讲说，呃，你真不了解农村啊，城里人跟农村的最大区别就是，城里人有退休金。哪怕你不是退休金，你是有养老保险，甭管多少啊，他都是一个钱。你到了农村，他就没有这笔钱。一旦这个老年人失去劳动能力以后，那就完完全全成为家里的负担。你去看病、去吃药，所有这些事情，那就看家里每一个孩子的脸色，都很难看。很多老年人就舍不得吃药，舍不得看病，特别是一些慢性病，比如高血压，你需要长期服药的这种，这些老年人就只能生扛，扛到自己扛不过去了，人就没有了。

所以这个是一个非常大的麻烦。所以很多的农村的人会因病返穷，这个城里人是无法想象的。因为城里人有退休金，有医保。很多的城里人有一些农村亲戚，他们会干嘛呢？会在开药的时候多开一点，让他们拿回去吃。

在没有医生这个处方的情况下去吃的，那就自己性命由人了。这种事情，前一段时间还有一个特别有名的片子，在国内放了一下以后，就直接下架了。后来在YouTube上放了很久，而且还引起了广泛关注，叫《如此打工30年》。就是一帮农民工在城里面干到60岁了，我们也没法回去，回去了也没有医保，什么都没有，也没有攒下钱来。

所有的工厂也不要他们了，他们只能是在大桥底下去打零工。有任何人说：“我今天需要人去扛水泥，我需要人去挖沟，我需要人去做事情。”他们就赶快冲上去。如果找不到事情做，那么今天就没有收入。现在其实很多农民工，特别是在改革开放以后，第一批农民工已经到了这样的一个状态，60岁了，在城市里回也回不去。因为回去了以后，家里边的地可能也被亲兄弟、被亲戚给分掉了。自己也拿这个地也没有什么办法，回去也没有钱，只能这么呆着在城市里，没准还万一有一天找到点零工，还能稍微有点小收入。他们是这样在生活。

这些农民工也惦记着落叶归根，到底怎么回去，这就是现在遇到的问题。当然了，农民工进了城以后，没有享受到各种权利，但是也没有履行各种义务。义务是什么？买房。其实刚才我们讲了，我们不允许他买，但现在呢，我们是需要农民来买房。他们也没有履行买房的义务，也没有去交社保。特别是他们如果交的这种乡镇的社保，乡镇居民社保，可能一年交个几百块钱。那么，这种对于整个的社保基金池的充盈。

是基本上没有帮助的啊。不买车，不买其他的消费品，也就是不好好消费。这件事情是农民工到了城市里头没有尽到的这种义务。还有一个呢，就是不上学。子女原来说我们不让他上啊，我们建农民工子弟小学，他们只能上这个。为什么是农民工子弟小学？没有子弟中学，没法参加小升初的考试嘛。所以，他们是没法去上这个农民工子弟中学的。

现在城市里边的人口崩塌了，学校该倒闭了。现在想起来了，你怎么可以不送孩子来上学呢？你要送孩子来上学，你要让我的学校活下去。现在等于反过来了，他们甭管是享受权利也好，还是履行义务也好。原来城市的各种资源是相对紧缺的，说你不能来买房啊，你不能在这买车，你不能来上学啊，你不能在我这看病。现在呢，城里边的没有人了，现在说：“哎，你得上我这来买房啊，你得上我这来交社保啊，你得在我这买车，你让小孩在我这上学。”现在正好反过来。

当然了，也有很多农民呢，并不希望放弃农村户口。我这个过程叫农转非。像我们这种城镇户口呢，不叫城镇户口，我们叫非农业户。 所以呢，从农民进城这个过程不叫农村户口转城镇户口，叫农转非。我还记得特别清楚，小时候发粮票。班里头有几个同学是农村户口，他们是没有粮票，只有城里人才有粮票。为什么呢？他们家里产粮食啊，你自己回家多吃一口，多拿两根这个玉米棒子，他就吃饱了。但是像我们这种城里人呢，我记得小时候，大概从很小就开始发粮票，是男生发，女生不发。那个制度好像叫男生补粮。

如果你是城里的小孩，是男生，家里发的粮食是不够吃的，或者发的粮票是不够吃的，所以呢，学校里会再发一点。但是后来粮票不太使的时候，我们就拿发的粮票去换东西。这是后话了。

还有一个问题是什么呢？就是土地承包权、宅基地的使用权、集体收益的分配权。这些东西，农民其实不想放弃。你说你现在转城市户口了啊，我们欢迎你。那农民就跟你说了，那我地怎么办啊？我原来承包了地，虽然我出来打工了，但是我承包的地，我们家老人帮我看着呢，或者我儿子帮我看着呢，或者我弟弟帮我看着呢。他是有收益的啊。农村还有宅基地，我完全是可以在宅基地上自己盖个房子。你一旦让我农转非，这玩意就没了。

集体收益分配权特别好玩，这个东西很多的乡镇集体会干嘛？卖地，卖完地以后呢，他们就会说我们一个村子的人，把地卖了，大家把这钱分一分。甚至还有一些村镇集体会自己盖工厂，有一些收益啊，说我们也可以把钱分一分。我记得当年有一次出差，在宁波住酒店，还是很好的酒店，就遇到过这种乡镇履行团，他们是一个村的人，反正村子里有钱嘛，就带着大家一起出来玩，住在那个很好的酒店里面。

那你说农转非，他们不乐意啊，我们还要这些东西啊。记得前几年还出过一次什么事呢？就重庆干过一次，很多农村的学生跑到重庆城市里边去上学，上完学以后呢，直接把这些学生的户口给转飞了，直接剥夺了他们农村户口，农村户口里边所携带的土地承包权、宅基地使用权。

集体收益分配权直接给他剥夺了。当时很多重庆周边的农民去围攻那个学校。后来说我们不强制做这个事情，给你放回去。为什么重庆当时干这个事？你想，他当时刚从四川分出来，成为直辖市，周围肯定很多农村地区都是土地被农村占掉了。他们要尽快把这些人清掉，你们都变成城里人，然后就可以拿你这块地再去做其他的建设了。这是农民不愿意放弃农村户口的一个原因。

当然，现在还有些其他的问题，比如说烂尾楼、房子卖不掉、消费崩塌，这些都是现在遇到的问题。那么，遇到所有这些问题以后怎么办呢？现在国家找到了解决方法。大家注意，我们开完了20届三中全会以后，后边这一个月里就会陆续出各种各样的文章。现在这个也是，十二届、二十届三中全会出的一种精神。

再说我们具体执行的方式，也就是说我们做新型城镇化改革，就可以解决刚才我们讲的所有这些问题。这个想法很好。在二十届三中全会的报告里，应该有两到三句讲这件事情，一个是城镇化改革，第二个是要让所有的这些农民有一定的依靠，要做全年龄段的基础保障。有几句话在讲这件事，现在就变成了一个很完整的文章。

那么，现在找到的解决刚才我们讲的这些问题的方法是什么？第一个，政府出钱。这件事肯定要出钱，政府其实手里是有钱的，他印了很多的钱。

只是呢，他这个钱不敢发下来，因为一旦发下来以后，这个钱就不见了。因为各级政府都是跟豆子跟筛子似的，所以这个钱是没法往下发的，只能在政府手里头。政府这个钱原来说我们怎么去把这个市场激活，又激不活，都变成了这个国债，或者让国债收益率暴涨，完全没有办法。

这个事情怎么办？现在政府说来拿钱，从开发商手里把这卖不掉的房子买下来。所以现在政府出钱去买房，或者是让开发商：“你不是欠钱吗？把这房子拿来抵债，抵给政府。”政府拿着一大堆房子，拿着这个房子以后，再给农村人一个合法合理的身份：“你就留在城里吧，你就可以消费这些房产。”不一定是要买这个房子，哪怕租呢，或者廉租房。

我怎么给你收拾一下？他们就可以来使用这些房产。当然，也有一些在城里混的还可以的：“你就可以来买这个房子。”城市里面呢，也可以再去搞一些大基建，搞啥呢？比如说以旧换新，把小区太旧的拆一拆，特别像原来的城中村，把它腾退一下。因为大家想，城中村这个东西是什么？原来这里是个农村，这些地实际上就是村委会的地，都是农民用地。

现在好了，我们把这个地想办法收回来，把城中村挖掉，再去盖一些新的建筑出来，又可以再搞点基建。只要搞基建嘛，有人卖了水泥进去了，有人卖了建材进去了，有人进去上班干活了，那么这个事情等于整个经济就转起来了。农村的人到了城里以后，你就不能再去交这城镇居民的社保了吧。

你应该老老实实交职工社保了吧。有更多的人来交社保，也有更多的孩子可以在城里上学。城里的这些学校呢，就可以活下去了，当然乡镇的学校就拉倒了。让农民工呢，就可以在城市里边落地生根。你就在城里消费就完了，也别回去了，甚至把家里的老人和孩子都接来，一家老小全都接到城里来过活。那你就自己在城里边消费嘛。

那么这个过程做完了以后呢，也可以盘活农村的土地。我原来的公司在城乡结合部租的这个别墅，经常有农民上来闹事。为什么呢？因为盖别墅的时候是村委会把村里的地给卖了，卖完了以后呢，按道理说应该是给这些村民分钱，但是这个村民就觉得分的不合适了，分的少了或者没分着，不停上来闹事了。

如果以后说，我们就把这个地都收回了，你们都农转非了，这个地都已经变成国家的了，后边就不会有这种事情了。原来是富了一帮的村霸，那现在呢，不如收回来，政府统一的处理，就像刚才我讲的那个我们租别墅的故事，谁挣着钱了？村子里的村支书、村长，现在说算了，咱们统一，政府一起来。这就是现在解决的方法。

具体的实施方式是，第一个，农民工以及随迁家属一起进城，这是第一件事，必须得进来。进呢，由常住地登记户口，提供基本的公共服务。你甭管你是住在北京，他们应该拿不到北京户口，但他们应该会拿到北京的居住证。居住证呢，以后可能有一些权益，他们就可以享受到了。

我估计，他们还是享受不了啊。下一步，你进了城了，包括家属都进来了，怎么办呢？买社保吧，做住房保障吧，随迁子女的义务教育啊。未落户常住人口，要享有均等化的城镇基本公共服务啊。甭管你是不是落户在北京了，或者落户在什么城市了，都要让他能够享受到基本的城市里的人所提供的服务。当然了，该尽的义务他也得尽啊，交社保、做义务教育啊，你都得好好交钱去。这是啊，第一个大的动作。

第二个呢，目的是什么？叫缩小户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率之间的差距。这个意思就是说，北京的人，有北京市城市户口的人，我们的城镇化率是多少？可能是50%或者40%多。常住在北京的人啊，这个城镇化率有多少啊？大概有70%到80%。这个中间差距很大，现在必须要把这个数拉平啊。为什么要拉平？因为常住北京的这些人，实际上你说他没有享受到社保，也没有住房，也没有让子女上学，但是其他的服务他其实享受了。公共卫生啊，公共交通，其实很多的北京市政府的这些啊，公共开支，他们实际上也享受了。但是呢，他又没有做其他的这种贡献。想让一个城市里边啊，让你把政府的账收齐，一定是什么？所有在这个城市里头的人，老老实实的把这个义务都履行掉啊，再让你去享受其他那些权利啊。

当然了，针对上面我们讲的这啊，土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的问题呢，这次也专门强调了啊，不能一刀切。当然了，这个很多事情大家可以正着读，也可以反着读啊。

到底哪里是一刀切了，哪里不一刀切了？这可能，比如说在江浙沪，在珠三角，包括北京周边一些天资脚下的地方，他们就会不一刀切。可是你说，会不会有一些穷山恶水的地方，当地的执行者就会稍微简单粗暴一些呢？这个事情我们不知道，不能去下这种结论。

上面刚才我们讲了三个权利：土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权。不得已退出上述权益，作为农民进城落户的条件。你可以继续保留这个东西，我也依然允许你进城落户。这是讲了一个非常有趣的点。但是，后面还有两条，针对这些不愿意放弃权利又要进城落户的农民。

哪两条呢？第一条叫做规范开展农村不动产确权登记颁证工作。什么意思？就是丈量一下土地，看看这块地到底是谁的，他在不在这。因此，要对农村土地进行重新的计量和登记。一些原来做的事情，你说你不愿意放弃，那你看你这个账不清楚吧，我帮你收。是的，这个也是要去做的。

第二条是什么呢？第二条叫做自愿有偿退出的办法。什么意思？就是说你还是要退，但第一，你是自愿的；第二，有偿，我给你点补偿。你把这事退了，完了。一旦有了自愿有偿退出这件事，我觉得强拆的故事就应该还会在极个别地区会上演。

那么，村霸们还有最后一波的利用价值。等利用完了以后，这些民愤积攒到一定程度，我们杀掉一些村霸，给大家解解气。这个事你看，不是党的政策不好，只是他们执行歪了。

这些农民还是会放弃刚才这三个权利啊。但是放弃的方式，第一个就是洪勋去丈量土地，重新办证嘛。他们叫第二个，让你自愿有偿的退出。最终还是会放弃的。这一次呢，进行新城镇化改革，不是在全国普遍推广推开，它有重点区域。重点区域一个叫冀中南，也就是河北中间靠南一些的地方；皖北，鲁西南，可能应该是跟冀中南差不多的一个地方，我觉得应该是挨着了；粤西，广东的西边；川东，四川东部。那么这些地方呢，要重点开展。这些地方都在哪啊？其实我也没有什么印象，因为这些地方我应该都没去过。但是看这个名字呢，总觉得好像以前很多剿匪电视剧都是在这边拍的，比如《湘西剿匪记》，一些老区，你们好像是在这边啊。但是具体我不是特别熟悉了。

但是你们想拍剿匪电视剧的地方，通常是什么？穷山恶水出刁民的地方啊。那么这些地方要去重点的发展。但是具体能发展成什么样，咱们就不了解了。那么要干嘛呢？拿这些地方要发展重点的产业带，各种跟生态相关的产业带。土地政策叫一县一议，每一个县可以有自己的土地政策，到底怎么去丈量土地，怎么去使用这些土地啊。那么这些地方先上这些地方呢，应该是什么？地方债估计比较严重的地方。他们可以把这个土地怎么去处理一下，因为城里的土地已经卖不掉了嘛，这个也没有开发商去买了。现在我们是不是可以把乡村的土地处理处理？乡村的土地集中起来，我们去做一些大型的开发，没准还能够再卖掉一些钱啊。

又可以把地方债处理一下，你看这不是一举多得吗？啊，当然了，当年的这些地方债很多是怎么来的呢？西部大开发本身就留下一大堆坑。现在呢，在这样的一些重点挑出来的地区，最后到底是能够解决很多问题，既要又要，也要，可能是一巴掌下去可以一下啊得到很多个枣，还是说又挖出一堆坑来，我们要去看。

啊，这个是说让他们去进城啊，到这个地方去开发啊，户口制度呢肯定是要去调整的。但是户口制度像北京一般人想进来说，想都甭想啊。户口呢肯定还是饿的饿死，撑的撑死。现在要求是什么？经常居住地直接登记户口，比如说啊，你居住在一个小的城镇里头啊，那么我就可以去登记户口了。比如说啊，你原来是周边的农村的啊，你现在住到临沂市区里来了啊，那你就可以直接登记我现在临沂市的户口了啊，只要做这样的一个登记。

但是呢，300万以下的这个城市直接取消落户限制啊，想来就来，300万人口以下的。但是咱们比较知名的那些城市，比如说像鹤岗啊，比如3万块钱可以买套房，5万块钱买买套房这种地方，还有像什么啊，山东乳山银滩，也是海边的，一个号称可以花10万以内买到一套海景房的地方，对吧？这些地方都有多少人口呢？只有50万人啊，所以呢，他们肯定是欢迎大家去。但是谁敢去，那就是另外一个问题了。

300万到500万之间的这种城市呢，要求放松限制，还是可以限制的啊，但是要放松一些。什么样的城市有300万到500万之间呢？比如像大理啊。

相对来说，还有一点小特色的旅游城市。他们是有三百多万人的，五百万以上的城市呢，还是要积分落户。建议放宽积分落户的门槛。另外，要鼓励取消年度名额限制。原来积分落户是一年多少个，现在说，甭费这劲了，想来多少来多少，只要积分够了，全来。

现在要走这条路，北京户口应该不会有什么变化，但有变化我现在也不担心了。我儿子已经高考过了，现在可以考虑放开了。每一个人还是有自身利益。大的城市，像北京、上海、广州、深圳这样的大城市，要鼓励去建立都市群。以后可能北京的地铁就可以直接通去天津、保定这些地方。

原来有很多人说，早上起来要去坐高铁上北京上班。以后不用了，你就完完全全可以一趟地铁、两趟地铁，都不用出站，也不用单独再去买票、安检、进站、候车，就可以在周边流动起来。很多城市可以把自己一些不太需要的产业放到周边去，比如说北京，其实原来有很多的产业就已经去天津了。外边互联网公司里边的很多内容审核的人就在天津，他们是不是可以再往更偏远的地方放？如果有地铁通过去，如果有一些其他的交通工具可以直达的话，就可以在周围一起发展起来。这也是一个很好的事情。

以后可能北京，或者叫京津冀地区，珠三角、长三角地区就可以完全形成地铁出行圈了。以前这些地方都是叫高铁出行圈，但是你想，坐高铁还是挺麻烦的。

你需要从地铁里头爬出来啊，进去安检，购票啊，进去候车，这个还是非常麻烦啊。以后就会变得更方便一些。而且呢，修改了KPI考核的指标啊，这什么意思呢？很多以前大城市啊，不希望把这些消费的人群啊，包括这些产业分散出去。为什么呢？因为啊，他们的GDP啊，走到其他地方以后啊，他们自己的官员就完不成任务了啊。现在说不用了啊，我们修改一下，你帮助别人完成任务了啊，也给你算上啊，也算上你的GDP的上升啊。

原来中国的各种官员考核GDP到底涨了多少啊，现在大家都算啊，可能从考核制度上就可以让官员们有动力去帮助周围的城市一起发展起来，就会形成这种巨型都市圈。那么，这个事情会如何改变我们的生活呢？

第一个，300万以下人口的城市呢，应该会彻底的东北化，也就是空心化。即使有特色，像乳山银滩这种，可以10万块钱买套海景房的地方，也很难拉起来啊，这在过去多少年其实已经验证过了。那么，工作跟教育才是真正吸引人口的关键点啊。你如果说我到了一个什么地方去找不着工作，就为什么乳山啊，包括鹤岗啊，很多人跑到那留不下来，因为去了以后没有工作，当地没有人雇佣你。

你除非像我们这种数字游民，可以跑到那去说，看看海景房给大家录节目。但是我也不敢去啊，因为一旦去了一种小城市，你再有人把你的各种收入变成违法所得，直接没收了，这事受不了。所以像我们这种人，也只敢在大城市里待着啊。

那么，300万以下人口的城市就别费劲了，直接放弃。工作和教育，只有在相对比较大的城市里，才有可能保障。特别是教育资源，在上海、北京、广州、深圳，包括成都这样的城市里，才会有非常好的教育。这些是可以吸引人来上学，让孩子的父母愿意在这个城市里打拼。

基建以旧换新，肯定还是可以拉动一些经济。城中村的改造、老旧小区的改造，有些太老的小区，我们是不是可以把它扒了重建一下，或者稍微装修一下，包括一些适老化改造。可以在老旧小区里装电梯，这些都有可能往前走。

农村的土地也可以再折腾一下，将村里的权利收回到县里。刚才我们讲的土地政策叫“一县一议”，各个县里头，你们也不要老到中央来要钱了，现在地给你们了，你们自己折腾去吧。土地回收过程的补偿，估计应该会搞得再鸡飞狗跳一次。前面我们讲的云浩止耕的故事，可能还会在极个别地区稍微上演一下。

云浩止耕，号称有一位叫云浩书记的人说不许耕田。最终，核心城市带还是可以期盼一下，还是有救的。所以，现在我们的新型城镇化改革，刚才讲的这些重点地区：冀、中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东，这些地方大家看看就完了。当地产的官员治理的素质和治理的效率，未必能够搞定这件事。没准他们拿到钱以后，又可以把前面的窟窿补一补，或者说拉上贷款，再扯一个更大的窟窿出来。

这个事是可能性比较大的啊。真正能够期待的，可能只有核心都市圈。未来到底会发展成什么样呢？如果有人问我房子还会涨吗？想得太多了，我们就不要想房子还能不能涨了。

那你说我在老家是不是应该买套房？老家房子降价了，也别费劲。能够留在核心都市圈里，就老实留在核心都市圈里，尽可能向大城市转移。没准在整个像漏勺或者一层一层漏勺的这种制度执行过程中，还能捞到一点东西吧。

大概也就只能跟大家讲到这了。好，这是咱们的第一个故事。